Centri Commerciali in Italia: Nuovi Progetti e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia sta entrando in una fase di maturità, con importanti sviluppi previsti per il triennio 2026-2028. Sono in cantiere nove progetti, che comprendono quattro nuove aperture in località come Cantù (CO), Torino, Brescia e Messina. Inoltre, sono previsti cinque ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti verranno completati, lo stock totale di centri commerciali aumenterà solo dello 0,4%.

Attualmente, il numero di centri commerciali attivi in Italia è di 1.006, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Tra le aperture recenti, spiccano il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Anche l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo un’importante riqualificazione. Nel complesso, si registra una sola chiusura, mantenendo un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno e un saldo positivo nel mercato.

Negli ultimi anni, gli investimenti si sono concentrati maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy nei centri commerciali premium si attesta tra il 3,1% e il 5,2%, mentre sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato significativo è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania (64%). Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza: i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali, invece, raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più brevi, della durata di 46 minuti.

Nell’ultimo triennio, la permanenza media è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha dichiarato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».